München - Zunächst ein kleiner Ausflug: Auf etwa 87 Milliarden Euro ist zuletzt der deutschlandweite Umsatz im Online-Handel gestiegen. Wer mit der Zahl jetzt nicht allzu viel anfangen kann: Die Deutschen und auch die Bayern bestellen wie verrückt. Noch 2015 betrug der Wert etwa 40 Milliarden Euro. Corona befeuerte den Trend.

Einzelhändler und Mega-Kaufhäuser wie Galeria haben - nicht nur, aber auch deshalb - Probleme, sich in teuren Innenstädten zu halten. Weniger Kunden, weniger Umsatz, erhöhter wirtschaftlicher Druck: Das wirkt sich auf die Ladenmieten aus.

Die fetten Vor-Corona-Jahre sind also vorbei. "Die Zeiten werden auch nicht so schnell wieder kommen", sagt Stephan Kippes, Chef der Marktforscher vom Immobiliendachverband Süd IVD. In München fielen die Ladenmieten in Bestlagen wie der Kaufingerstraße zuletzt von sagenhaften 410 Euro je Quadratmeter auf etwa 280 Euro je Quadratmeter im Herbst 2022.

Nun hat sich die Lage stabilisiert, der Abwärtstrend scheint gestoppt, die Preise steigen wieder sanft an. Im Frühjahr registrierte der (IVD) einen Wert von 285 Euro je Quadratmeter in Münchner Bestlage. Das hat sicher auch damit zu tun, dass es wieder mehr Laufkundschaft gibt. In der Neuhauser Straße lag die Passantenfrequenz etwa bei 80 Prozent des Vor-Corona-Niveaus. Trotzdem ist die Fluktuation der geschäftlichen Mieter in der Innenstadt deutlich sichtbar.

Spielzeugriese Lego nutzte zuletzt die günstige Gelegenheit während des Sturzfluges der Ladenmieten und eröffnete einen Flagship-Store in der Nähe des Marienplatzes Ende September 2022 (AZ berichtete).

Dennoch, der Gewerbeimmobilienmarkt in Bayern steht laut IVD-Chef Kippes "weiterhin unter dem Einfluss des Krieges in der Ukraine, einer schwächelnden Konjunktur sowie einer anhaltend hohen Inflation mit deutlich steigenden Verbraucherpreisen und Zinsen". Völlig unklar also, ob der leichte Trend steigender gewerblicher Mietpreise in München bestehen bleibt - zumal der Bayern-Trend ganz anders aussieht.

Kleine Geschäfte (60 Quadratmeter) sowie große mit etwa 150 Quadratmetern sind bayernweit Ladenhüter, auch in Bestlagen. Deren Mietpreis je Quadratmeter sank im landesweiten Schnitt zwischen Herbst 2022 und Frühjahr 2023 um ganze 13,3 und 12,9 Prozent. Der durchschnittliche Preis je Quadratmeter aktuell: 20,90 sowie 12,20 Euro. München hat also eine Sonderstellung auf diesem Markt.

Obwohl nach wie vor viele im Homeoffice arbeiten, bleiben die Münchner Büromieten ein Phänomen. Sie halten sich in Bestlage stabil bei 38 Euro je Quadratmeter und verändern sich seit Herbst 2022 somit kaum. "Seitwärtsbewegung", nennt das Fachmann Kippes.

In der städtischen B-Lage steigen die Büromietpreise sogar wieder leicht, von 28 auf 29 Euro je Quadratmeter.